賃貸物件の自主管理が手間になってきたときや、今まで親族が管理していた賃貸物件を相続した時、滞納問題やオーナー様の高齢化等、様々な要因で所有賃貸物件の自主管理をやめて管理会社に任せる方が増えています。
管理会社に物件を任せるメリット
管理会社の良い所は入居から退去までほぼ全てを任せる事ができるという点です。
- 申込募集
- 契約手続き
- 家賃の滞納等の問題の対応
- 入居者からのクレーム等の対応
- 設備故障の際の修理業者手配
- 解約の手続き
- 退去立ち合い
- クリーニングの手配
上記のような面倒な業務を全て管理会社に任せる事ができます。
オーナー様に判断頂くのは募集の条件、設備の故障や退去時のクリーニングのお見積りにOKを出すだけです。
逆に言えば自主管理の場合は上記の業務を自身で行わねばなりません。
特に大変なのが細々としたクレーム対応です。
代表例としては、キッチン、洗面の漏水・雨漏り・壁紙剥がれ・蜂の巣駆除・トイレ詰まり、他入居者への騒音の苦情、共用部ゴミの不始末、野良猫等への迷惑な餌やりの注意など多岐に渡ります。
自主管理であれば365日24時間体制で対応が求められますし、繊細な入居者様が多いと些細な事で朝から頻繁に電話がかかってくる場合もあります。
そういった煩雑な部分を管理会社に任せる事で、空いた時間を他の事業や本業に宛てる事ができます。
管理会社に物件を任せるデメリット
上記のような多岐に渡る煩雑な業務を任せる以上、ある程度の管理手数料、委託料がかかります。
毎月賃料の数％管理手数料（基本的には５％が一般的）と、新規入居・更新の際に費用が発生するのが一般的です。
しかし、自主管理に限界が来ているような場合はメリットが明らかに上回る事の方が多いです。
よくあるオーナー様の勘違い（専任媒介と管理の違い）
専任媒介とは入居の募集のみを不動産屋に任せて、物件オーナー様が家賃の徴収・督促・クレーム対応・設備の不具合対応、共用部の維持管理、退去立ち合い、退去後の修繕対応を行う形の事です。
募集を行う不動産会社及び管理会社はそれ以外の事をする事はほぼありません。
しかし、昔からある不動産会社の場合、善意で、上記のようなクレーム・設備故障の対応を行ってくれている場合があります。
逆に、慣習として善意で対応し続けた結果、本来は自主管理の物件でオーナー様が対応するべき事が沢山あるにも関わらず、決めてくれた不動産屋が当然やってくれるものだと勘違いしてしまうケースも多くあります。
本来であれば管理手数料を頂いて対応している事を、この物件は古くからお付き合いのあるオーナー様だからと無償でやってしまうと、他の管理手数料を頂いて対応しているオーナー様に申し訳が立たなくなってしまいます。
そのため近年では、管理物件にして頂かなければそういった対応を行いませんという形に変わってきている不動産屋が多くなってきています。
管理会社の選び方
大きいくくりとして『大手の不動産管理会社』か『地域密着型の不動産管理会社』のどちらかを選ぶことになります。
CMでよく耳にするような大きな会社に任せる方が良いのか。
駅前に昔からあるような小規模～中規模の会社に任せた方が良いのか、それぞれ長短があります。
大手の管理会社
大手の管理会社は全てが組織化されており、管理のシステムがカッチリと組まれているので、安定した管理をお願いする事ができます。
大きな会社というのはそれだけで一つの安心材料となり、倒産の心配も少なくなります。
しかし、組織が大きくなる分、迅速に対応して貰える時もあれば、内容によっては申請や許可の関係で遅くなる事があります。
また、クレーム対応や修繕状況等について聞きたい時も「担当部署が違うので」と電話をたらいまわしにされたり、ちょっとしたことで相談しに行きたいときも、事務所が超大型ビルの３０階にあったりするので、気軽に入ってちょっと相談といった事がしづらい事が多いです。
担当者と仲良くなって気心がしれて安心できるようになったと思ったら別部署に異動してしまう事もあります。
中小の不動産管理会社
中小の管理会社はフットワークが軽く、事務所から近くの管理物件を任される事が多いので、設備の不具合の連絡が来た場合にすぐに現地へ見に行くことができたり、迅速に対応する事ができます。
ゴミの不法投棄やトイレの詰まり等は連絡が来てから現場に急行して30分程度で解決する場合もあります。
また、駅前のテナントの１階やこじんまりとした雑居ビルに入っている事が多いので、入るまでの敷居が低く、管理物件に関して疑問や相談がある場合に買い物帰りにちょっと寄って相談をする方もいます。
ただし、大手のようにガッチリとシステムが組まれているわけでは無いので、よく言えば臨機応変ですが、悪く言うと場当たり的であったり、昔からの古い業務の仕方をずっと続けている少々ずぼらな管理会社も中には存在するので、管理を任せる場合はよく吟味する必要があります。
どちらの方がおすすめかはオーナー様次第
上記の内容を再度簡単にまとめると
大手の管理会社
メリット
- システムがしっかりしているので安定した管理が期待できる
- ネームバリューがあり倒産の心配もほとんどない
デメリット
- 融通が利かない場合がある
- 気軽に相談し辛い場合がある
- 担当が変わってしまう場合がある
中小の管理会社
メリット
- 日常的に頻発するような簡単なトラブルの場合解決スピードが速い事が多い
- 様々な事を気軽に相談しやすく、担当者との距離が近い
デメリット
- 昔ながらの不動産屋といった感覚の所が多いので、旧態依然とした会社が存在する
- よく言えば臨機応変、悪く言えば場当たり的な場合ある。
どちらのタイプの管理会社におまかせするかは一長一短なので、オーナー様がどういった管理を希望するかで選ぶ先が変わります。
気軽に細かく色々な事を相談したい場合は距離の近い中小の管理会社の方がいいですし。
多少の融通が利かなくてもマニュアルがしっかりしているネームバリューのある大手管理会社にお任かせしたい場合はそちらにお願いした方がいいでしょう。
現在の管理会社を変更する場合には
管理会社に管理を任せていても、空室が多くなってきたり管理費を高く感じて来た時は、他の管理会社に変更を考えるのも一つの手段です。
現在の管理会社に対する不満をきちんと考えて、１社だけではなく、いくつかの管理会社に相談し、現在の不満を解消できる管理会社を探しましょう。
新しい管理会社が決まった場合は、家賃口座の送金先や更新契約・解約手続きを行う会社が変更となりますので、新しい管理会社に契約書類等を全て渡して、保証会社や保険会社の変更の手続きをかける必要があります。基本的にオーナー様が行う事は前管理会社への管理委託の解約と、次管理会社への契約者情報や契約書の引き渡しのみになります。入居者への通知や契約情報の変更は新管理会社が行ってくれるため、新管理会社の指示に従って行動しましょう。
南口不動産ではこんな事をしています
南口不動産では毎月10日までにその月の収入と支出をまとめた明細と、ご希望のオーナー様には関連会社による写真付きの巡回報告書（建物の外観・共用部の問題や異常のチェック）を送付したり、問い合わせの少ない空き物件には細やかな条件変更のご提案等を行っています。
また、地域密着型管理会社として50年以上、市川市周辺をメインに（市川・市川南・大洲・真間・平田周辺を多く）物件を管理しているので地元の修繕・リフォーム会社と古くから付き合いがあり、現場が近い事が多いため何かあった際に早めに現場に向かって貰える事が多いです。
市川駅南口に昔から店を構えておりますので、気になる事があるオーナー様が駅への買い物帰りよくご相談に来店されたりもします。
市川に関するノウハウは随一ですので、ぜひ市川市周辺で不動産の管理についてお困りごとやご相談事がありましたら、お問い合わせください。